Les synergies entre immobilier et DeFi

La finance décentralisée est un ensemble de services financiers transparents, internationaux et accessibles à tous. Trois qualités qui manquent au marché immobilier traditionnel, où la valeur s’échange sur des circuits opaques, locaux et où les barrières à l’entrée sont élevées. 

Naturellement la finance décentralisée et l’immobilier sont en synergie sur plusieurs aspects : d’un côté la finance décentralisée donne au marché immobilier une structure plus efficiente et de l’autre ces actifs apportent à la finance décentralisée la possibilité d’employer ce capital selon une vision à long terme qui manque encore cruellement à la DeFi. 

Mais si ces synergies indiquent l’intérêt d’un mouvement de migration de ces actifs à la DeFi, l’hybridation reste soumise à des limites juridiques, économiques et technologiques.

Une pierre plus efficiente et productive 

La finance décentralisée propose un système financier alternatif aux déçus de l’efficience du marché immobilier traditionnel. En effet, au sein du système financier traditionnel, chaque transaction requiert un nombre important d’intermédiaires, des longues procédures bureaucratiques et une capture de rente effective par certains acteurs (banques, notaires, assurances, etc.). 

Pour compenser cela, la finance décentralisée propose des services financiers où les intermédiaires traditionnels sont remplacés par des protocoles qui automatisent l’échange de valeur dans une transparence totale, et réduisent ainsi considérablement les inefficiences du marché immobilier

Bien sûr, la finance décentralisée ne supprime pas la nécessité de certains actes dont sont responsables des acteurs traditionnels, par exemple l’acte notarié pour certifier la propriété effective des biens, ou encore l’acte de valorisation du bien. Mais elle réduit considérablement les frictions et la complexité transactionnelle usuelle. 

Mieux, la finance décentralisée étend les utilisations productives des actifs immobiliers.

Ainsi l’hypothèque devient accessible sans conditions arbitraires liées à l’identité ou le profil de risque des individus. N’importe quel détenteur de bien immobilier peut emprunter (en déposant son bien en séquestre) sans jamais demander l’autorisation à quiconque. 

Prenons l’exemple d’un travailleur freelance, il possède un appartement parisien, gagne un revenu confortable mais dont l’irrégularité effraie les banques qui lui refusent le prêt. La finance décentralisée est ici une solution. Il peut en effet utiliser une représentation tokenisée de son appartement qu’il dépose en collatéral sur un protocole de crédit, et dès lors gagner une capacité d’emprunt sans nécessairement passer par une banque. Par là il accède à un capital international et bénéficie de plus de taux plus compétitifs.

Les actifs immobiliers pour ancrer la DeFi dans le long terme

Si la finance décentralisée a donc le potentiel d’apporter une efficience nouvelle au marché immobilier, l’apport de tels actifs sur ses circuits serait aussi une bonne réponse à un problème inhérent de l’écosystème actuel : les actifs sont hautement corrélés entre eux et extrêmement liquides.

La finance décentralisée est encore immature et les actifs qu’on y échange sont principalement sous la forme de cryptomonnaies toutes très corrélées entre elles et avec peu d’usage dans le monde réel. Ainsi un crash du prix du Bitcoin se reflète immédiatement sur tous les autres cryptoactifs et il est difficile de construire un portefeuille diversifié pour se couvrir du risque. Dès lors, la finance décentralisée a besoin des actifs immobiliers, des actifs stables, décorrélés des cryptomonnaies et productifs dans le monde réel.

Des limites encore à l’hybridation

Mais si les synergies entre la finance décentralisée et le marché immobilier sont prometteuses, plusieurs défis restent à surmonter. 

Le premier, c’est l’apport d’actifs immobiliers sur la finance décentralisée. Le processus de tokenisation est une première condition nécessaire à la représentation de l’immobilier sous la forme de cryptoactif.  Le mouvement semble bien engagé, par exemple, depuis Juin 2020, plus de 2 milliards d’actifs immobiliers sont tokenisés par la firme Polymath.

Techniquement et juridiquement, la tokenisation ne pose pas de problème, les cryptoactifs sont alors généralement des représentations des actions des sociétés qui possèdent effectivement les propriétés. Mais d’autres facteurs ralentissent l’adoption de la représentation de la propriété immobilière sous la forme de jetons : le format des sociétés les standards utilisés, la compliance avec les réglementations locales, etc. sont des problématiques juridiques complexes.

Le second défi, c’est l’ouverture des protocoles aux actifs immobiliers tokénisés. Les protocoles actuels ne permettent pas forcément l’intégration de cryptoactifs immobiliers, car les jetons immobiliers suivent des standards et formats qui supportent le KYC, l’AML et ne sont donc pas directement interopérables avec les standards actuellement utilisés par les protocoles. On note cependant que des protocoles explorent cette hybridation entre monde réel et DeFi (RealT, Centrifuge, openDao, DMM), ils restent à des échelles réduites et l’effort de développement est encore important pour véritablement lancer une hybridation des deux mondes.

Ainsi, l’intégration des actifs immobiliers à la finance décentralisée est une opportunité immense tant pour le marché immobilier que la DeFi. Mais pour démêler l’ensemble complexe de limites juridiques et économiques à l’hybridation, le développement de telles solutions demande une compétence immobilière que seuls les institutionnels et les talents du secteur sont capables de mobiliser. 

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